Рынок жилья: итоги первого квартала

Вторичный рынок

По состоянию на 31 марта, структура предложения на рынке жилья представлена полным спектром объектов — от элитных, с высоким уровнем ремонта и ценой, достигающей $2000 за квадратный метр, до жилья барачного типа по цене от $460/кв.м.

В структуре предложения четко прослеживается тенденция к увеличению предложения в сегменте 3-комнатных, а также квартир в новостройках в состоянии «после строительства». Это тот самый сегмент инвестиционных квартир, которые приобретались на начальных этапах строительства, в том числе и самими застройщиками, в основном на кредитные деньги в большинстве своем с целью перепродажи.

Сегмент квартир в состоянии «после строительства» разнообразен с точки зрения предлагаемых площадей, местоположения и этажности. Сейчас квартиру малой площади можно приобрести практически в любом «новострое», тогда как в конце 2008 года таких квартир в продаже практически не было. Особенно большое количество таких квартир продается в домах, фактический срок сдачи которых остается под вопросом. Кроме того, все больше встречается квартир с рекордно низкими ценами, впрочем, это явление не является массовым.

На протяжении января-февраля продавцы квартир, расположенных в домах новой постройки (введенные в эксплуатацию за последние 3-6 лет), в процессе торга уступали не более 10-15% в долларовом эквиваленте. По итогам первого квартала 2009 года стоимость на такие квартиры снизилась еще больше, и продавцы уже более охотно идут на торг. Минимальная стоимость предложения в перепродающихся новостройках зафиксирована на уровне $600 за 1 кв.м.

Что же касается старого фонда жилья, то в январе-марте снижение цен на вторичном рынке коснулось всех типов домов во всех районах без исключения в размере от 30% до 40% в зависимости от количества комнат, типа дома, состояния ремонта и местоположения. Стоимость выставляемых на продажу квартир, расположенных в центральных районах города, снизилась за этот период на 35,5%, в районах, приближенных и отдаленных от центра, снижение составило 29,6% и 33,4% соответственно. В целом по городу среднерыночный показатель снизился c $1538 до $986 (на $552) за 1 кв. м, т.е. на 35,89%.

На протяжении первого квартала наибольшее снижение наблюдалось в январе и феврале в размере 20%-30%. В марте темпы падения цен существенно снизились до уровня 7,2%-15,7%. Больше всего подешевели трехкомнатные квартиры, а минимальное снижение цен предложений зафиксировано в сегменте однокомнатных квартир. В сегменте «единичек» минимальное снижение наблюдалось в приближенных к центру районах, а максимальное — в центральных районах, а также на проспектах Петровского, Калинина и на 12 квартале.

В сегменте 2-комнатных минимальное снижение наблюдалось на ж/м Левобережный-1,2,3 и на ж/м Фрунзенский-1,2, а максимальное — в приближенных к центру районах, а также на проспектк им. Газеты Правда, ж/м Солнечный и ул. Калиновой. В сегменте 3-комнатных минимальное снижение наблюдалось на ж/м Тополь и Сокол, а максимальное — в центральных и приближенных к центру районах.

За январь-март цены предложений однокомнатных квартир в целом по городу снизились на 36,4%. В центральных районах цены упали на 38,9%, в отдаленных — на 34,0%, а в приближенных к центру районах — на 35,4%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры на 31 марта составляет около $33 тыс.

За январь-март цены на двухкомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру города районах уменьшились на 38,3% и 39,3% соответственно, а в отдаленных — на 35,8%. В целом по городу двухкомнатные квартиры подешевели на 38,5%. По итогам марта, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $50,5 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 41,8% по отношению к началу января 2009 года. Цены на квартиры в приближенных к центру и отдаленных от центра районах снизились на 42,9% и 39,4% соответственно, а в центральных частях города — на 50,6%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало апреля составляет $58 тыс.

Если говорить о снижении цен в марте по отношению к февралю, то следует отметить следующее. В центральных районах города снижение цен составило 7,5%. Минимальное снижение зафиксировано в районах, приближенных к центру, — 7,2%, а максимальное — в отдаленных от центра районах — 15,7%. В целом по городу среднерыночный показатель снизился c $1096 до $986 (на $110) за 1 кв. м, т.е. на 10,1%.

В начале января предложение превышало спрос в 20,5 раза, в феврале — в 9 раз, а на 1 апреля предложение превышает спрос в 15 раз. По отношению к прошлому месяцу предложение увеличилось на 18%, а спрос уменьшился примерно на 30%. Вместе с тем, по отношению к началу января спрос увеличился в 1,7 раза. В настоящий момент у покупателя есть такой выбор, которого не было уже очень давно, поскольку на рынке присутствует весь спектр недвижимости всех ценовых диапазонов, во всех районах и с разным уровнем ремонта

Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует принять во внимание то, что с учетом скрытой коррекции — торга — стоимость днепропетровских квартир за первый квартал 2009 года потеряла порядка 30%-40%. Для сравнения: после дефолта 1998 года в России, когда падение цен на недвижимость было наибольшим для России за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Поэтому есть основания предположить, что на данный момент основная часть ценовой коррекции уже произошла. Произошло это за довольно короткий промежуток времени — последние месяцы 2008 — начало 2009 года. Окончательно рынок достигнет «дна» во втором полугодии 2009 года.

Скорее всего, к началу лета 2009 года квартиры могут потерять в цене около 10%-15%, а уже к осени спрос начнет более активно восстанавливаться, а цены окончательно стабилизируются. К этому времени возрастет объем накопившегося спроса, а также начнет ощущаться недостаток нового жилья из-за замораживания нового строительства. Но такое развитие событий возможно при ряде условий, главным из которых является общее улучшение экономической ситуации. В противном случае спад на рынке недвижимости может продолжиться. Сильнее всего это коснется ветхого жилья и другого «неликвида».

Стремительное углубление финансового кризиса и снижение цен на недвижимость имеют и свои положительные стороны. После 7- летнего периода безудержного, спекулятивного роста цен, который активно подстегивало массовое ипотечное кредитование, рынок недвижимости не мог не обвалиться. Это был только вопрос времени и глубины коррекции цен. В дальнейшем постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, рынку обеспечен новый период подъема, но не такой галопирующий, а более адекватный, чем в недавнем прошлом. Ожидать нового роста цен раньше второй половины 2010 года не следует.

Первичный рынок

По данным на 31 марта, на большую часть новостроек, представленных на первичном рынке Днепропетровска, были снижены цены предложений. В среднем по городу снижение составило 3,7%, стоимость 1 кв. м составляет 9992,5 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» (группа низких цен) составила 8385 грн., а «элит-класса» (группа высоких цен) в жилых комплексах — 14280 грн.

На 1 апреля стоимость жилья «эконом-класса» была снижена на 1,05%, а цены предложений на квартиры в жилых комплексах «элит-класса» упали на 7,84%.

Как и ранее, большинство застройщиков идут на торг, с последующим значительным снижением цен, предлагая всевозможные акции. Многие застройщики практикуют различные схемы расчета и даже поэтапное вложение денег. Однако активного спроса на жилье в новостройках пока не наблюдается.