Рынок жилья: доллар падает — цены растут!

В мае днепропетровский рынок недвижимости продемонстрировал некоторые новые тенденции. По сравнению с прошлым месяцем, спрос на покупку вторичного жилья вырос на 18%, а объем предложений уменьшился на 8,8%. Многие продавцы снимают объекты с продажи в ожидании дальнейшего роста цен. По данным на конец мая, предложение превышает спрос практически в 8,7 раза (для сравнения: в январе предложение превышало спрос в 16, феврале — в 20,5, а в апреле — в 13,3 раза).

В структуре предложения прослеживается тенденция к увеличению количества трехкомнатных квартир, в сегменте одно- и двухкомнатных квартир количество предложений остается на уровне апрельских. В процентном выражении объем представленных на рынке 3-комнатных квартир составляет — 39,1%, 2-комнатных — 34,4%, «единичек» — 24,1%, других (т.е. «малосемеек», а также квартир с 4-мя и более комнатами) — 2,4%. По типам домов в структуре предложения сформировалось следующее соотношение: «высотки» составляют 60,6%, «хрущевки» — 21,1%, «сталинки, «екатерининки», «немки» — 18,3%. Также следует отметить, что увеличилось количество вариантов в центральной части города и в приближенных к центру районах. В отдаленных районах количество предложений уменьшилось.

На рынке сформировался большой объем покупателей, которые готовы приобрести квартиры стоимостью до 18-20 тыс. долларов. Покупатель планирует приобрести за эту сумму жилье в высотных домах, но не на первом или последнем этажах. Поскольку в мае такие предложения отсутствовали, спрос остался нереализованным. Такой спрос мог бы стать реальным при наличии ипотеки, которая на данный момент отсутствует.

Впервые с начала года в мае не наблюдалось снижения цен предложений. Напротив, на большую часть объектов, выставленных на продажу, продавцы подняли цены. В среднем квартиры повысились на 2-5 тыс. долларов. Такое повышение произошло под влиянием изменения курса доллара и уменьшения количества качественных предложений. В процентном выражении в целом по городу повышение цен колебалось на уровне 5-10%. В отдельных случаях продавец устанавливает цены в гривне, но также ориентируясь на изменение курса доллара.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир увеличилась на 10,1%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $35,5 тыс. Повышение цен в отдаленных районах города составило 11,4%, в приближенных к центру районах — 8,2%, в центральных районах — 9,5%.

В сегменте 2-комнатных квартир минимальное повышение наблюдалось в приближенных к центру районах — 5,7%, а максимальное — в отдаленных от центра районах на уровне 11,3%, в центральных районах — 6,9%.

В целом по городу двухкомнатные квартиры повысились в цене на 10,2%. По итогам мая, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $54 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу повысились на 9,1% по отношению к апрелю. Цены на квартиры, расположенные в приближенных к центру районах, повысились на 6,3%, а в центральных и отдаленных от центра районах — на 4,2% и 9,7. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало июня составляет $67 тыс.

По итогам мая, средняя стоимость квадратного метра в целом по городу составила $1096, что на 10% выше апрельских значений.

Наметившаяся тенденция некоторого повышения цен объясняется ощутимым снижением курса валют и явным снижением объема предложений. Ряд собственников, не связанных кредитными обязательствами, ранее выставлявшие свои квартиры на продажу, оказались не готовыми отдавать свое жилье по «кризисным ценам» и ушли в сегмент аренды. Других объяснений роста цен нет, поскольку каких-либо видимых улучшений в экономической ситуации в стране не происходит. Говорить о длительности данного процесса и величине роста цен не представляется возможным. Говоря о ближайших тенденциях, можно упомянуть, что на рынке недвижимости в летнее время всегда наступал сезонный спад активности, но как поведет себя рынок этим летом — прогнозировать сложно, поскольку нынешний год не укладывается в привычные рамки.

Первичный рынок

По состоянию на 1 июня цены предложений на первичном рынке Днепропетровска практически на все объекты не изменились относительно предыдущего периода. Незначительное снижение цены зафиксировано только в центральной части города. В среднем по городу снижение составило 0,14%, соответственно стоимость 1 кв. м составляет 9877 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса (группа низких цен) осталась без изменений — на уровне 8370 грн., а элит-класса (группа высоких цен) в жилых комплексах снизилась на 0,35% и составила — 13896 грн.

Интерес к первичному жилью среди покупателей остается стабильно высоким, но сделок по-прежнему очень мало. Это объясняется тем, что покупатель не готов вкладывать деньги в строящиеся объекты. Кроме того, падение цен скорректировало разницу в стоимости первичного и вторичного жилья. В сложившейся ситуации на вторичном рынке можно приобрести квартиры большой площади по значительно меньшим ценам, чем в готовых объектах на первичном рынке. Еще одной характерной чертой жилья первичного рынка являются большие площади квартир, что стало невыгодно в нынешних условиях При том, что на первичном рынке наиболее востребованы квартиры площадью около 80-90 кв.м., большая часть предложений имеет площади более 120-140 кв.м, что также отсекает значительное количество потенциальных покупателей.

Поведение застройщиков остается прежним: некоторые застройщики озвучивают цены исключительно в офисе своей компании, практически все готовы предоставлять скидки и лояльные схемы оплат. Каких-либо значительных перемен в ближайшие месяцы в данном сегменте, скорее всего, не произойдет. Марина Холодная, оценщик-аналитик компании RealNest