Продажа торговой недвижимости: предложений становится больше

На начало июля 2009 года средняя стоимость 1 кв.м торговой недвижимости в Днепропетровске составляла $2708, но уже на первое сентября данное значение снизилось до уровня $2191, что на 18,65% меньше предыдущего показателя. На протяжении июля и августа во всех районах города наблюдалось значительное падение цен, которое обусловлено, как и ранее, малым спросом на объекты коммерческой недвижимости. Торговые помещения примерно в равных соотношениях представлены во всех районах города: около 33,3% – в центральных, приближенных к центру и отдаленных от центра районах. В структуре предложения около 47% представленных на рынке объектов имеют площадь от 30 до 100 кв. м, около 43% составляют объекты площадью от 100 до 500 кв. м., и всего лишь 10% – объекты площадью более 500 кв. м.

По итогам июля-августа, наибольшее падение цен зафиксировано в центральных районах города – 23,54% (средняя стоимость 1 кв.м – $2754), наименьшее – в отдаленных районах, в размере 6,33%. Средняя стоимость 1 кв.м в отдаленных от центра районах города – $1893. В приближенных к центру районах понижение составило 7,93%, стоимость 1 кв .м на начало сентября – $2228.

Рынок торговых помещений пока продолжает пребывать в кризисе: цены предложений и арендные ставки снижаются, а доля вакантных площадей растет. Такая тенденция будет сохраняться еще какое-то время.

В последние годы достаточно много площадей было введено в эксплуатацию в торговых и торгово-развлекательных центрах, которые гораздо лучше справляются с ситуацией, чем отдельно стоящие магазины.

Еще одна заметная тенденция последних месяцев: получили второе дыхание малоформатные торговые площади. Сложность и низкая рентабельность работы с крупными сетевыми операторами заставляет многих производителей продуктов питания ориентироваться на мелкие павильоны и киоски, расположенные в спальных районах города.

Основное влияние на рынок торговых помещений оказывают покупательские настроения населения, которые пока не дают позитивных сигналов для операторов. Продолжающийся рост безработицы и снижение доходов населения привели к снижению платежеспособного спроса. Украинцы продолжают экономить и все больше сокращают потребление. Из-за этого некоторые ритейлеры стали закрывать или продавать нерентабельные магазины и сетевые супермаркеты.

Некоторые зарубежные сети уже покинули Украину или серьезно сократили поставки. Например, торговая марка Adidas – один из крупнейших мировых производителей спортивной одежды Adidas Group, решила снизить объем предварительных заказов для Украины на осенне-зимний период 2009-10 гг. на 40%. Adidas также закроет 11 нерентабельных магазинов и увеличит сток.

С украинского рынка уже ушла крупнейшая российская сеть магазинов детских товаров «Детский мир» – в Украине оператор успел открыть два магазина, один из которых находился в Днепропетровске. Еще в начале лета крупнейшая торговая сеть электроники компания МКС заявила о начале процедуры банкротства. Прекратила свое существование одна из крупнейших сетей розничных продаж бытовой техники и электроники «Домотехника». По состоянию на апрель, сеть объединяла 24 супермаркета общей торговой площадью 53 тыс. кв. м в 14 городах Украины. По сообщениям СМИ, права аренды на магазины перешли к компании «Эльдорадо».

Кроме того, на рынке происходят активные процессы слияния и поглощения. Так, Донецкая компания «Украинский Ритейл», входящая в группу СКМ Рината Ахметова, поглотила сеть магазинов «Оливье» в Днепропетровске. Все объекты прошли ребрэндинг под ТМ «Брусниця». Одна из наибольших торговых сетей в Днепропетровске «Большая ложка», которая объединяет 35 магазинов (из них 19 собственных) в Днепропетровской и Запорожской областях, была продана торгово-промышленной группе «Рэйнфорд». Это была первая покупка компании конкурента в Днепропетровске. В результате таких крупномасштабных шагов доля вакантных площадей неизбежно увеличивается – высвобождается некоторая часть арендованных помещений, а часть приобретенных помещений, не представляющих интереса для нового собственника, выставляются на продажу.

Сегменты торговой и офисной недвижимости оказались очень чувствительными к изменившейся рыночной ситуации и пострадали гораздо сильнее, чем, например, рынок жилья. Тенденция, когда рынки торговых и офисных площадей будут «проседать» сильнее, чем рынок жилья, продолжится и дальше. Одна из причин заключается в том, что непосредственно до начала кризиса объемы строительства офисов и торговых центров росли, в то время как предложение квартир в новостройках в последние годы сокращалось. К тому же из жилого фонда активно вымывались квартиры первых этажей жилых домов под объекты коммерческого назначения, в основном под объекты торговли. Поэтому на данный момент на фоне лавинообразного отказа крупных компаний от планов развития на ближайший период, сокращения занимаемых торговых и офисных площадей средним и мелким бизнесом, ухода с рынка игорного бизнеса потенциальный спрос на жилье никуда не исчез.

Оживление рынка, скорее всего, также начнется именно с сегмента жилья. Что касается торговой недвижимости, то возврат к докризисным позициям в данном сегменте наступит еще не скоро.