Торговая недвижимость в городе продолжает дешеветь

Рынок торговой недвижимости Днепропетровска

В прошлом году Днепропетровск лидировал в сокращении товарооборота. Если в целом по стране данный показатель упал на 16,5%, то здесь почти на 26%. Поскольку рассчитывать на улучшение ситуации в ближайшее время не приходится, ритейлоры пытаются минимизировать затраты, экономя на помещениях. Цены на торговую недвижимость в городе уже снизились втрое по сравнению с докризисными, но это далеко не предел.

Никто не хотел покупать Днепропетровские продавцы окончательно разочаровались в местных потребителях. «Если в начале осени риэлторы фиксировали небольшой подъем на рынке торговой недвижимости, то с января активность потенциальных арендаторов и покупателей снова пошла на спад», — отмечает владелец АН «Проспект» Юрий Алексеенко. Тенденцию подтверждают и в агентстве «Союз», утверждая, что сейчас заключаются разве что единичные сделки.

В докризисные годы в регионе ежегодно открывалось не менее 1 тыс. новых торговых точек. В течение же минувшего сезона, по данным Днепропетровской областной администрации, начало работать всего 200 объектов, причем более-менее крупных (площадью от 200 кв. м) среди них немногим более десятка: «Фокстрот», «Антошка», Varus, Pro-Stor, «Ева» и пр.

«Большинство новых магазинов открывают местные фирмы, в основном производители и продавцы продуктов питания», — говорит представитель девелоперской компании «Магистр» Татьяна Воронова, добавляя, что площадь таких торговых точек, как правило, не превышает 50 квадратов. Новая волна пессимизма объясняется как политической нестабильностью в стране, так и спецификой региона: днепропетровские торговцы так и не дождались обещанного аналитиками оживления, более того, к концу года объемы продаж практически всех категорий товаров снова пошли на спад.

По данным Государственного комитета статистики, в 2009 г. область вошла в список лидеров по уменьшению розничного товарооборота, продемонстрировав отрицательную динамику в 25,8%, тогда как в целом по стране этот показатель составил 16,5%, в Киеве — 9,9%, в Одессе — 10,9%, во Львове — 13,6%. Высокая безработица в регионе (9%) и снижающаяся покупательская способность местного населения делают некогда один из самых привлекательных для ритейлоров город-миллионник малоинтересным и в ближайшей перспективе.

Не рассчитывая на большую прибыль, торговцы не хотят особо тратиться на свой бизнес. По словам риэлторов, главным критерием выбора помещения как арендаторами, так и покупателями сейчас является цена, тогда как другие показатели (например, качество или месторасположение объекта) отошли на второй план. Татьяна Воронова рассказывает, что на рынке появилась целая группа потенциальных покупателей, охотящихся за торговыми помещениями по бросовым ценам (на 20–30% ниже среднерыночных). Они готовы приобретать их для последующей сдачи в аренду или в расчете выгодно перепродать, когда цены все же начнут расти.

Без скидок не сдается

Ставка потенциальных клиентов на низкие цены не оставляет шанса владельцам торговых площадей пересмотреть прайсы. Юрий Алексеенко отмечает, что с началом осенней активизации на рынке собственники помещений предприняли попытку повысить арендные ставки на 7%, а стоимость квадратного метра — до 5%. Однако этот эксперимент тут же привел к оттоку постояльцев и покупателей, поэтому к началу января расценки снова снизились.

Днепропетровский рынок торговой недвижимости пострадал от кризиса, пожалуй, больше, чем аналогичные сегменты в других городах-миллионниках. К примеру, если в Киеве, Одессе, Харькове, Львове за последний год арендные ставки и стоимость квадратного метра торговых помещений снизились в среднем в два раза, то в Днепропетровске — примерно в 3,5 раза.

Если в 2008 г. на торговой «красной» линии города (просп. Карла Маркса) цены на съемные магазины достигали $150/кв. м в месяц, то сейчас, по данным АН «Союз», не редкость предложения в 150 грн. за квадрат. На приближенных к центру улицах Ленина и Комсомольской помещение можно снять за 100 грн./кв. м, на массивах цены стартуют с 50 грн.

Аналогичная ситуация и с продажей. До кризиса объекты в центре выставлялись по $8–10 тыс. и выше за квадрат, на периферии цены стартовали с $3 тыс. Сегодня «официальные» тарифы упали до $2–3 тыс. и $1–1,5 тыс./кв. м соответственно. При этом потенциальный покупатель может рассчитывать на дополнительную скидку до 10% от заявленной стоимости. То есть реальная цена квадрата может снизиться и до $500.

По информации местного АН Real Nest, к примеру, в Бабушкинском районе продается здание площадью 63 кв. м за $27 тыс., в Кировском — 120 кв. м за $90 тыс., в Ленинском — 305 кв. м за $152 тыс.

Правда, по мере уменьшения цен база продающихся объектов становится все более скудной, собственники попросту снимают их с реализации до лучших времен. В агентстве Real Nest фиксируют снижение количества продающихся помещений с октября 2009 г. на 12%. Но учитывая, что покупателей с деньгами на рынке еще меньше, предложение по-прежнему превышает спрос.

«В базе Real Nest выставлено порядка 100 продающихся помещений, тогда как потенциальных покупателей, которые могут на них претендовать, — не более 10–15», — констатируют риэлторы. Аналогичная ситуация и с арендой: на 200 выставленных объектов нашлось всего 40–50 желающих обсудить с владельцами условия сотрудничества. Реальными сделками закончится как минимум вдвое меньше просмотров, — констатируют посредники. Дисбаланс спроса и предложения на рынке позволяет рассчитывать на дальнейшее удешевление торговой недвижимости. Риэлторы полагают, что к весне расценки могут просесть еще на 5–10%.

ТЦ подобрали постояльцев

Торговые центры пострадали от кризисных настроений постояльцев меньше, чем отдельные помещения. Татьяна Воронова рассказывает, что большинство расположенных на центральных улицах и раскрученных профессиональных объектов ритейла («Мост-Сити», «Гранд-Плаза», «Материк», «Даффи» и пр.) не жалуются на значительный отток арендаторов: если до кризиса они были заполнены на 100%, то сейчас там пустуют порядка 10–15% площадей. Многие торговцы в разгар кризиса перебрались из отдельных бутиков в торговые центры, которые могут обеспечить хоть какой-то поток потенциальных покупателей.

Следовательно, снижать ставки девелоперы не спешат. За последний год они упали всего на 15–20% — до 250–300 грн./кв. м. «А в некоторых особенно популярных ТЦ, к примеру «Мост-Сити», по-прежнему есть площади, которые предлагаются по $50–150/кв. м в месяц», — говорит Юрий Алексеенко.

В менее востребованных объектах на периферийных массивах арендные ставки стартуют с 80 грн./кв. м, что на треть ниже, чем год назад. Тем не менее в них пустуют до 25% площадей, а в некоторых и до 40%. На уменьшение ставок в немалой степени повлияло открытие в 2009 г. трех новых ТЦ на окраинах (вторая линия «Каравана», «Приозерный» и «Аполло»), которые оттянули на себя определенную часть арендаторов.

В этом году опасаться существенного усиления конкуренции владельцам ТЦ не стоит, поскольку пока к вводу в эксплуатацию планируется лишь один объект — «Пассаж» площадью порядка 13 тыс. кв. м в центре Днепропетровска (для сравнения: площадь торгово-развлекательной зоны комплекса «Мост-Сити» — 66 тыс. кв. м, ТЦ «Апполо» — свыше 30 тыс. кв. м). Это позволяет прогнозировать, что заметного снижения арендных ставок в 2010 г. в городских ТЦ не будет.