Продажа торговой недвижимости: спрос не растет – предложение тает

С началом весны рынок коммерческой недвижимости несколько ожил по сравнению с зимним периодом. Активизировались потенциальные покупатели, хотя активность эта в основном носит характер мониторинга цен и поиска «экстренных» продаж. Покупатели заявляют о готовности покупки торговых площадей по ценам 2006 года, но продавцы объектов этого сегмента рынка явно не готовы расставаться со своими торговыми площадями за такие деньги. Еще одна тенденция, проявившаяся на рынке в последние месяцы, — явный отток предложения качественных объектов. Общий объем предложений за первый квартал 2009 года снизился на 15%–20% по отношению к четвертому кварталу 2008 года.

На начало января 2009 года средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости в Днепропетровске составляла $4181. На протяжении первого квартала во всех районах города наблюдается стремительное падение цен. В целом по городу за первый квартал 2009 года цены снизились на 32,6%. Наибольшая часть помещений предлагалась к продаже в центральной части города (около 35,5%), в районе проспекта Карла Маркса и на прилегающих к нему улицах, а также в отдаленных районах города (около 48,5%). В районах, приближенных к центру, объем предложений составляет около 16% от общего объема.

В структуре предложения около 80% представленных на рынке объектов имеют площадь от 30 до 150 кв. м, 15% составляют объекты с площадью от 150 до 500 кв. м и всего лишь 5% составляют объекты площадью более 500 кв.м. Из наиболее крупных объектов, выставленных на продажу в первом квартале 2009 года, можно назвать ТЦ «Новый континент» площадью около 6900 кв. м и торгово-офисный центр на ул. Космической площадью 6000 кв.м.

Многие из объектов, которые ранее участвовали в общем объеме предложения, сняты собственниками с продажи. Как правило, большая часть снятых с продажи объектов расположена в центральных и приближенных к центру районах. Одной из причин, повлиявших на отток объектов, скорее всего, является тот факт, что данные объекты могли быть куплены на пике роста цен и за кредитные средства. Суммы, на которые могут рассчитывать продавцы при продаже таких объектов торговли на сегодняшний момент, уже не могут покрыть существующих обязательств перед банками. В такой ситуации прагматичнее, договорившись с банком о более лояльных условиях платежей, сдавать недвижимость в аренду. Второй причиной оттока качественного предложения является нежелание собственников «некредитной» недвижимости продавать свои объекты на фоне такого резкого падения цен. Собственники предпочитают отложить продажу качественной недвижимости на 2–3 года, чтобы не отдавать ее за бесценок. Общий объем предложений за первый квартал 2009 года снизился на 15%–20% по отношению к четвертому кварталу 2008 года.

По итогам первого квартала 2009 года средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости по Днепропетровску составила $2818 (снижение среднерыночного показателя составило 32,6%). Наибольшее падение цен зафиксировано в центральной части города — 43,53% (средняя стоимость 1 кв. м — $3614), наименьшее — в отдаленных районах города, в размере 3,33%. Средняя стоимость 1 кв. м в районах, отдаленных от центра, составила $2030. В приближенных к центру районах понижение составило 37,73%, стоимость 1 кв. м на конец марта составила $2500.

На основании мониторинга рынка можно отметить, что в тех районах, в которых до середины 2008 года наблюдались наибольшие темпы роста цен и рынок был наиболее «перегрет», в данный момент происходит наибольшее падение цен.

В условиях складывающейся непростой экономической ситуации в Украине прогнозировать долгосрочные тенденции рынка затруднительно. Неспособность власти адекватно реагировать на ситуацию в стране, обесценивание национальной валюты, рост пошлин и появление разного рода других необоснованных ограничений спровоцировали и без того резкий рост цен на импортные ТНП. Что касается внутреннего производства, то оно также зависимо от импортной составляющей и недостаточно развито для замещения дорогого импорта более дешевыми товарами собственного производства. Все это уже привело к серьезному росту цен и соответственно к сокращению уровня потребления стремительно беднеющим украинским народом. Продавцы, в свою очередь, вынуждены производить активную диверсификацию, сокращение ассортиментного ряда товаров и уменьшение объема закупок. Происходит активное сворачивание предприятий торговли, уход из Украины или из отдельных регионов сетевых операторов, в частности российских. Потребности в арендных торговых площадях снижаются, соответственно снижается и инвестиционная привлекательность сегмента торговой недвижимости. Спрос на покупку торговых площадей, еще совсем недавно превышавший предложение, теперь стремится к нулю. Внимание же местных операторов полностью переместилось в сектор аренды. В ближайшем будущем активным спросом по-прежнему будут пользоваться арендные площади в торговых центрах, в меньшей степени — отдельные магазины в местах традиционного локального скопления торговых площадей, а также помещения с радикально низкой арендной ставкой. Что касается сегмента продажи торговой недвижимости, то на фоне отсутствия спроса прогнозное падение цен до конца лета составит около 30% относительно нынешних значений.

Поскольку экономический кризис еще далек от своего завершения, говорить о вливании инвестиций в данный момент не приходится — потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, реагируя лишь на радикально дешевые предложения. Перемены в данном сегменте рынка наступят вместе со стабилизацией экономики и ростом покупательской способности населения либо с приходом на рынок инвесторов, в том числе и иностранных, которые будут скупать инвестиционно привлекательные объекты на пике падения цен.